Khoa kinh tÕ x©y dùng Bé m«n kinh tÕ x©y dùng ---O--- ®å ¸n m«n häc phÇn I PH¢N TÝCH TµI CHÝNH, KINH TÕ Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG KHU BIÖT THù, kh¸ch s¹n CHO THU£ “ white night ” Gvhd: t.s ®Æng v¨n dùa Sinh viªn: l¬ng minh thi Mssv: 8843 - 45 Líp 45 kt1, khoa ktxd Hµ néi, th¸ng 11/2003 THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 1 phÇn I PH¢N TÝCH TµI CHÝNH, KINH TÕ Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG KHU BIÖT THù, kh¸ch s¹n cho thuª “ white night ” ---------------------------------------------------- ------------- Më §ÇU * * * I. VAI TRß CñA §ÇU T¦ x©y dùng TRONG NÒN KINH TÕ QuèC D¢N Trong chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, an ninh quèc phßng cña mçi quèc gia, mçi chÕ ®é chÝnh trÞ, ®Òu ®¸nh gi¸ cao tÇm quan träng cña c¬ së h¹ tÇng, trang thiÕt bÞ trong toµn nÒn kinh tÕ quèc d©n. §Ó t¹o lËp ®îc c¬ së h¹ tÇng phôc vô tèt môc tiªu chiÕn lîc ®Æt ra cña mçi quèc gia th× ho¹t ®éng §Çu t & X©y dùng (§TXD) cã vai trß hÕt søc quan träng, ®îc thÓ hiÖn qua c¸c ®Æc trng sau: - §TXD lµ ho¹t ®éng chñ yÕu t¹o dùng c¸c c«ng tr×nh, c¬ së h¹ tÇng, tµi s¶n cè ®Þnh (TSC§) phôc vô cho môc tiªu ph¸t triÓn c«ng nghiÖp x©y dùng, ph¸t triÓn c¸c ngµnh, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ ph¸t triÓn x· héi. - §TXD ®¸p øng ngµy cµng cao nhu cÇu con ngêi, gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng vËt chÊt tinh thÇn cña nh©n d©n, ph¸t triÓn v¨n ho¸, t«n t¹o c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc cña d©n téc vµ cã t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn m«i trêng sinh th¸i. - §TXD ®ãng gãp ®¸ng kÓ vµo c«ng t¸c an ninh quèc phßng: x©y dùng c¸c c«ng tr×nh b¶o vÖ ®éc lËp chñ quyÒn quèc gia. §èi víi níc ta hiÖn nay ®ang trong giai ®o¹n qu¸ ®é lªn chñ nghÜa x· héi, ho¹t ®éng §TXD cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi nÒn kinh tÕ quèc d©n: lµ c¬ së, nÒn t¶ng & ®éng lùc thóc ®Èy thùc hiÖn nhanh c«ng cuéc c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc mµ §¶ng, Nhµ níc ®· chñ tr¬ng ®Ò ra. Cô thÓ lµ: - TiÕn hµnh ho¹t ®éng §TXD nh»m t¹o ra s¶n phÈm x©y dùng díi d¹ng c¸c c«ng tr×nh x©y dùng, ®ã chÝnh lµ c¸c TSC§ t¹o THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 2 tiÒn ®Ò vÒ c¬ së vËt chÊt ban ®Çu cho nÒn kinh tÕ quèc d©n, tõ ®ã c¸c ngµnh kinh tÕ kh¸c khai th¸c ®Ó sinh lîi. - Th«ng qua ho¹t ®éng §TXD cho phÐp gi¶i quyÕt mét c¸ch hµi hoµ c¸c mèi quan hÖ n¶y sinh trong nÒn kinh tÕ & trong x· héi (VD : mèi quan hÖ gi÷a ph¸t triÓn c«ng nghiÖp & ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ trung ¬ng & kinh tÕ ®Þa ph¬ng, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ víi ph¸t triÓn v¨n ho¸ x· héi, an ninh quèc phßng, gi¸o dôc, y tÕ, b¶o vÖ m«i trêng, ...). - Ho¹t ®éng ®Çu t trong lÜnh vùc x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng trùc tiÕp t¹o ra cña c¶i vËt chÊt cho x· héi, gãp phÇn lµm t¨ng trëng kinh tÕ & ®ãng gãp trùc tiÕp vµo tæng s¶n phÈm quèc d©n, tæng s¶n phÈm quèc néi (GNP & GDP). Ngoµi ra nã cßn ®ãng gãp mét nguån thu kh¸ lín vµo ng©n s¸ch Nhµ níc (tõ viÖc thu thuÕ, phÝ, lÖ phÝ, ...). - Ho¹t ®éng §TXD chiÕm mét khèi lîng rÊt lín nguån lùc cña quèc gia, trong ®ã chñ yÕu lµ: Vèn, lao ®éng, tµi nguyªn,… Do ®ã, nÕu qu¶n lý sö dông kÐm hiÖu qu¶, ®Çu t kh«ng ®óng môc ®Ých sÏ g©y ra nh÷ng thÊt tho¸t & l·ng phÝ v« cïng lín, ¶nh hëng nghiªm träng tíi nÒn kinh tÕ. - Th«ng qua c¸c ho¹t ®éng §TXD gãp phÇn thóc ®Èy ph¸t triÓn khoa häc c«ng nghÖ, ®Èy nhanh tèc ®é CNH & H§H ®Êt níc, gãp phÇn lµm t¨ng n¨ng suÊt lao ®éng x· héi, n©ng cao chÊt lîng s¶n phÈm, c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn lao ®éng, ®iÒu kiÖn sèng & sinh ho¹t cho ngêi d©n. Gãp phÇn b¶o vÖ & c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn m«i trêng. Tãm l¹i, ho¹t ®éng §TXD (§Çu t trong lÜnh vùc X©y dùng) mµ s¶n phÈm cuèi cïng lµ c«ng tr×nh x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng mang tÝnh tæng hîp & ®Çy ®ñ tÊt c¶ c¸c ý nghÜa (bao gåm ý nghÜa vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi, KH-CN-KT, m«i trêng, an ninh quèc phßng, …). II. VAI TRß CñA Dù ¸N TRONG QU¶N Lý Vµ §ÇU T¦ X¢Y DùNG MÆc dï dù ¸n míi chØ lµ c¸c ®Ò xuÊt nhng nã cã vai trß ®Æc biÖt quan träng trong qu¶n lý vµ ®Çu t x©y dùng:  Dù ¸n ®Çu t (DA§T) ®îc lËp theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ níc lµ c¨n cø ®Ó tr×nh duyÖt cÊp cã thÈm quyÒn. Khi ®· ®îc phª duyÖt th× DA§T lµ c¨n cø xin cÊp giÊy phÐp ®Çu t x©y dùng, lµ c¨n cø ®Ó chñ ®Çu t xem xÐt c¬ héi dù kiÕn ®¹t ®îc c¸c môc tiªu kinh tÕ, x· héi, m«i trêng vµ tÝnh hiÖu qu¶ cña nã. THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 3  DA§T cßn cã vai trß ®Æc biÖt quan träng v× th«ng qua ®ã Nhµ níc cã thÓ kiÓm so¸t ®îc mét c¸ch toµn diÖn c¸c mÆt nh hiÖu qu¶ tµi chÝnh (®èi víi dù ¸n sö dông vèn Nhµ níc), hiÖu qu¶ x· héi còng nh an ninh quèc phßng.  DA§T lµ hÖ thèng ®Ó triÓn khai, cô thÓ ho¸ nh÷ng ý tëng & c¬ héi chuyÓn ho¸ dÇn nh÷ng biÖn ph¸p ®îc ®Ò xuÊt (vÒ kü thuËt, tµi chÝnh, kinh tÕ – x· héi) trë thµnh hiÖn thùc.  Néi dung ®îc so¹n th¶o trong dù ¸n lµ c¬ së ®Ó gióp c¸c nhµ ®Çu t xem xÐt tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n. §Æc biÖt lµ tÝnh kh¶ thi vÒ hiÖu qu¶ cña dù ¸n tõ ®ã ®i ®Õn quyÕt ®Þnh cã ®Çu t hay kh«ng?  Mét dù ¸n ®Çu t ®îc lËp vµ phª duyÖt lµ van b¶n c¨n cø ph¸p luËt. Nã cßn lµ mét b¶n kÕ ho¹ch cô thÓ ®Ó chñ ®Çu t triÓn khai & thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc theo ®óng dù kiÕn.  Nh÷ng chØ tiªu ®îc phª duyÖt trong dù ¸n ®ãng vai trß lµ ng- ìng khèng chÕ ®Ó tæ chøc thùc hiÖn & qu¶n lý dù ¸n.  Th«ng qua dù ¸n mµ c¸c c¬ quan tµi trî vèn xem xÐt cã tµi trî vèn hay kh«ng.  DA§T lµ c¬ së so s¸nh kÕt qu¶ ®¹t ®îc víi môc tiªu ®Æt ra, tõ ®ã gióp cho nhµ qu¶n lý rót kinh nghiÖm thùc hiÖn dù ¸n tèt h¬n.  Th«ng qua viÖc thÈm ®Þnh, phª duyÖt trong dù ¸n, Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc c¸c c«ng viÖc: sö dông ®Êt, ®Þa ®iÓm, tµi nguyªn, m«i trêng vµ nh÷ng khÝa c¹nh kh¸c ®èi víi dù ¸n, … III. NéI DUNG CñA Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG ( dù ¸n kh¶ thi ) §Ó qu¶n lý mét c¸ch thèng nhÊt viÖc lËp, thÈm ®Þnh & phª duyÖt dù ¸n ®Çu t x©y dùng, Nhµ níc ®· ban hµnh vµ quy ®Þnh nh÷ng néi dung cho viÖc lËp vµ thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t, ®îc ban hµnh trong NghÞ ®Þnh 52/CP vµ Th«ng t híng dÉn lËp vµ thÈm ®Þnh dù ¸n cña Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t ®èi víi 2 lo¹i dù ¸n ®Çu t trong níc vµ dù ¸n ®Çu t níc ngoµi: - Dù ¸n ®Çu t trong níc theo Th«ng t sè 09 BKH/VPT§ ra ngµy 21/09/1996. - Dù ¸n ®Çu t níc ngoµi ¸p dông theo luËt ®Çu t níc ngoµi t¹i ViÖt Nam vµ v¨n b¶n híng dÉn lËp vµ thÈm ®Þnh c¸c dù ¸n ®Çu t níc ngoµi t¹i ViÖt Nam do Uû ban hîp t¸c vµ ®Çu t (thuéc Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t) ban hµnh. Néi dung chñ yÕu cña b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi gåm 14 néi dung sau: (Theo NghÞ ®Þnh sè 52/1999/N§-CP ngµy 08/07/1999) THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 4 1. Nh÷ng c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh sù cÇn thiÕt cña ®Çu t: - C¨n cø ph¸p lý: c¸c quyÕt ®Þnh, nghÞ quyÕt, nghÞ ®Þnh, … - C¨n cø chiÕn lîc ph¸t triÓn KT-XH cña ®Êt níc, vïng, miÒn, … - C¨n cø ph©n tÝch thùc tÕ thÞ trêng: + Nhu cÇu cña thÞ trêng vÒ lo¹i s¶n phÈm. + Kh¶ n¨ng ®¸p øng, … 2. Lùa chän h×nh thøc ®Çu t: - §Çu t theo chiÒu s©u, réng? - §Çu t míi hay c¶i t¹o më réng? - Nguån vèn ®Çu t tõ ®©u? … 3. Ch¬ng tr×nh s¶n xuÊt vµ c¸c yÕu tè ph¶i ®¸p øng (®èi víi c¸c dù ¸n cã s¶n xuÊt). 4. C¸c ph¬ng ¸n, ®Þa ®iÓm cô thÓ (hoÆc vïng ®Þa ®iÓm, ph¬ng ¸n tuyÕn c«ng tr×nh) phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng (bao gåm c¶ tµi liÖu vÒ sù lùa chän ®Þa ®iÓm, trong ®ã cã ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p h¹n chÕ tíi møc tèi thiÓu ¶nh hëng xÊu ®èi víi m«i trêng vµ x· héi). 5. Ph¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c (nÕu cã). 6. Ph©n tÝch lùa chän ph¬ng ¸n kü thuËt c«ng nghÖ, thiÕt bÞ cho d ¸n (bao gåm c¶ c©y trång, vËt nu«i nÕu cã). 7. C¸c ph¬ng ¸n kiÕn tróc, gi¶i ph¸p x©y dùng, gi¶i ph¸p kÕt cÊu. ThiÕt kÕ s¬ bé, thuyÕt minh chi tiÕt cho c¸c ph¬ng ¸n ®Ò nghÞ lùa chän. Nªu râ gi¶i ph¸p qu¶n lý & b¶o vÖ m«i tr- êng. 8. Ph¬ng ¸n vÒ vèn & hoµn tr¶ vèn vay (vay vèn ®Çu t u ®·i, vèn tÝn dông th¬ng m¹i, vèn ng©n s¸ch, vèn tù cã, vèn øng tríc cña c¸c nhµ ®Çu t, …) X¸c ®Þnh nhu cÇu vèn cho tiÕn ®é, x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t, cô thÓ c¸c ph¬ng ¸n hoµn tr¶ vèn. 9. Ph¬ng ¸n qu¶n lý, khai th¸c dù ¸n, sö dông vµ bè trÝ lao ®éng. 10. Ph©n tÝch hiÖu qu¶ cña ®Çu t: - Chñ ®Çu t : HiÖu qu¶ tµi chÝnh (lîi nhuËn, møc doanh lîi cña ®ång vèn, …) - §èi víi Nhµ níc, céng ®ång: HiÖu qu¶ kinh tÕ – x· héi (møc nép ng©n s¸ch, thuÕ, trËt tù kû c¬ng an toµn x· héi, gi¶i quyÕt thÊt nghiÖp, b¶o vÖ m«i trêng, …) 11. Nh÷ng mèc thêi gian chÝnh c¬ b¶n ®Ó thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Çu t (qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n): Thêi gian khëi c«ng, hoµn thµnh bµn giao ®a vµo sö dông, … THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 5 12. Ph©n tÝch, kiÕn nghÞ h×nh thøc qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n: Chñ ®Çu t trùc tiÕp qu¶n lý, ban chñ nhiÖm ®iÒu hµnh, ch×a kho¸ trao tay, tù lµm, … 13. X¸c ®Þnh chñ ®Çu t dù ¸n. 14. Mèi quan hÖ & tr¸ch nhiÖm cña nh÷ng c¬ quan cã liªn quan ®Õn dù ¸n. IV. NéI DUNG PH¢N TÝCH TµI CHÝNH Vµ KINH TÕ - X· HéI 1. Néi dung ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t: Ph©n tÝch tµi chÝnh sù ¸n ®Çu t lµ ph©n tÝch nh÷ng khÝa c¹nh vÒ mÆt tµi chÝnh ®øng trªn gi¸c ®é lîi Ých trùc tiÕp cña chñ ®Çu t. Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t lµ néi dung quan träng nhÊt cña mét dù ¸n. Th«ng qua ph©n tÝch tµi chÝnh gióp cho chñ ®Çu t bá chi phÝ ra nh thÕ nµo, lîi Ých thu vÒ ra sao, so s¸nh gi÷a lîi Ých vµ chi phÝ ®¹t ë møc nµo tõ ®ã ®i ®Õn quyÕt ®Þnh cã ®Çu t hay kh«ng. Ngoµi ra, ph©n tÝch tµi chÝnh cßn gióp cho chñ ®Çu t cã nh÷ng th«ng tin & c¬ së cÇn thiÕt ®Ó ra quyÕt ®Þnh ®Çu t mét c¸ch ®óng ®¾n. §èi víi c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn cña Nhµ níc th× ph©n tÝch tµi chÝnh lµ c¬ së ®Ó xem xÐt chÊp thuËn hay kh«ng chÊp thuËn dù ¸n, ®ång thêi lµ c¬ së ®Ó cÊp giÊy phÐp ®Çu t. Khi lËp, ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t cÇn thùc hiÖn nh÷ng néi dung sau ®©y: a) TÝnh to¸n, x¸c ®Þnh toµn bé c¸c sè liÖu ®Çu vµo dïng trong ph©n tÝch ( chñ yÕu lµ dßng tiÒn):  X¸c ®Þnh quy m« vèn ®Çu t cho dù ¸n (Tæng møc ®Çu t).  Doanh thu cho dù ¸n trong c¸c n¨m vËn hµnh (Tæng gi¸ trÞ hµng ho¸, s¶n phÈm cña dù ¸n s¶n xuÊt ra ®îc b¸n hoÆc tiªu thô trong c¸c n¨m vËn hµnh. Chó ý kh«ng cã thuÕ VAT ®Çu ra).  X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n cña dù ¸n (phÇn thu nhËp bÊt thêng cña DA).  X¸c ®Þnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m cña dù ¸n (liªn quan ®Õn viÖc s¶n xuÊt s¶n phÈm). Trong cÊu thµnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m sÏ kh«ng kÓ ®Õn phÇn chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh, tiÒn tr¶ thuª ®Êt ban ®Çu nÕu cã & tiÒn tr¶ l·i vèn vay (chi phÝ ®éng). THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 6  X¸c ®Þnh chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh trong nh÷ng n¨m vËn hµnh.  C¸c kho¶n thuª ®Êt, l·i vèn vay tÝn dông.  Trªn c¬ së doanh thu & chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong vËn hµnh, tiÕn hµnh tÝnh to¸n l·i hoÆc lç. (Chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong vËn hµnh = Chi phÝ vËn hµnh + KhÊu hao + L·i tÝn dông).  X¸c ®Þnh nguån vèn vµ c¬ cÊu vèn cho dù ¸n.  LËp kÕ ho¹ch huy ®éng & sö dông vèn cho dù ¸n.  Thêi gian dïng ®Ó ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ dù ¸n.  X¸c ®Þnh l·i suÊt dïng trong tÝnh to¸n (l·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®îc hay ngìng hiÖu qu¶ ®Þnh tríc). b)TiÕn hµnh ph©n tÝch l·i – lç cho dù ¸n. (VÏ s¬ ®å dßng tiÒn, x¸c ®Þnh hiÖu sè thu chi, …) c) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n qua hÖ thèng c¸c chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ (tÜnh hoÆc ®éng). d)Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é an toµn vÒ mÆt tµi chÝnh cho dù ¸n. e) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é nh¹y vÒ mÆt tµi chÝnh cña dù ¸n./. 2. Néi dung ph©n tÝch kinh tÕ x· héi: Kh¸c víi ph©n tÝch tµi chÝnh, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®¸nh gi¸ dù ¸n ®øng trªn gi¸c ®é lîi Ých cña toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n, cña toµn x· héi & céng ®ång. Ph©n tÝch kinh tÕ x· héi rÊt cÇn thiÕt v×:  Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, tuy chñ tr¬ng ®Çu t phÇn lín lµ do doanh nghiÖp tù quyÕt ®Þnh xuÊt ph¸t tõ lîi Ých trùc tiÕp cña doanh nghiÖp nhng lîi Ých ®ã kh«ng ®îc tr¸i víi ph¸p luËt vµ ph¶i phï hîp víi ®êng lèi ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi chung cña toµn ®Êt níc. Lîi Ých cña Nhµ níc vµ doanh nghiÖp ph¶i ®îc kÕt hîp chÆt chÏ. Nh÷ng yªu cÇu nµy ®îc thÓ hiÖn th«ng qua phÇn ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n ®Çu t.  Ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®èi víi nhµ ®Çu t ®ã lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó thuyÕt phôc Nhµ níc, c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn chÊp thuËn dù ¸n, thuyÕt phôc c¸c ng©n hµng cho vay vèn, thuyÕt phôc nh©n d©n ®Þa ph¬ng n¬i ®Æt dù ¸n ñng hé chñ ®Çu t thùc hiÖn dù ¸n.  §èi víi Nhµ níc, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó Nhµ níc xÐt duyÖt & cÊp giÊy phÐp ®Çu t.  §èi víi tæ chøc viÖn trî dù ¸n, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi còng lµ mét c¨n cø quan träng ®Ó hä chÊp thuËn viªn trî THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 7 nhÊt lµ c¸c tæ chøc viÖn trî nh©n ®¹o, viªn trî cho c¸c môc ®Ých x· héi, viªn trî cho viÖc b¶o vÖ m«i trêng.  §èi víi dù ¸n phôc vô lîi Ých c«ng céng do Nhµ níc trùc tiÕp bá vèn th× phÇn ph©n tÝch lîi Ých kinh tÕ - x· héi ®ãng vai trß chñ yÕu trong dù ¸n. Lo¹i dù ¸n nµy hiÖn nay ë níc ta kh¸ phæ biÕn vµ chiÕm mét nguån vèn kh¸ lín. V× vËy, viÖc ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n lu«n lu«n gi÷ mét vai trß quan träng. Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ-x· héi còng cã thÓ ®îc thùc hiÖn nh néi dung cña ph©n tÝch hiÖu qña tµi chÝnh, nhng c¸c chØ tiªu ®Çu vµo ph©n tÝch lµ c¸c chØ tiªu ®øng trªn quan ®iÓm lîi Ých kinh tÕ x· héi. Tõ ®ã tÝnh ra chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ dùa trªn gãc ®é lîi Ých KT-XH. Cô thÓ nh sau: a) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng do dù ¸n t¹o ra hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi dù ¸n. b) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n tÝnh cho mét ®ång vèn dù ¸n. c) Møc thu hót lao ®éng vµo lµm viÖc: - Tæng sè lao ®éng ®îc thu hót vµo lµm viÖc hµng n¨m. - Tû lÖ gi÷a sè lao ®éng vµo lµm viÖc trong dù ¸n so víi vèn dù ¸n. d) Møc ®ãng gãp cña dù ¸n vµo ng©n s¸ch hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi sù ¸n. e) Thu nhËp ngo¹i tÖ hµng n¨m & cho c¶ ®êi dù ¸n. f) Thu nhËp cña ngêi lao ®éng lµm viÖc trong dù ¸n. g) C¸c lîi Ých & ¶nh hëng kh¸c, … V. GiíI THIÖU Dù ¸N  Tªn dù ¸n: Dù ¸n ®Çu t x©y dùng khu biÖt thù, kh¸ch s¹n cho thuª “ White night ”  Chñ ®Çu t cña dù ¸n: TËp ®oµn ®Çu t x©y dùng ” black wall ”  §Þa ®iÓm x©y dùng: Khu ven ®« Thµnh phè Hµ Néi. (Khu ®Êt n«ng nghiÖp thuéc huyÖn Gia L©m, n»m trªn Quèc lé 5. §o¹n tõ CÇu Chui ®Õn hÕt ®Þa phËn x· Tr©u Quú)  Quy m« cña dù ¸n: THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 8 +) Gåm 12 h¹ng môc chÝnh: Sè liÖu chi tiÕt ®îc thÓ hiÖn ë b¶ng trang 11, díi ®©y lµ b¶ng tæng hîp. B¶ng TæNG HîP diÖn tÝch xD & diÖn tÝch sµn XD c¸c h¹ng môc CHÝNH §¬n vÞ tÝnh: m2 H¹ng môc Nhµ A Nhµ B Nhµ C Nhµ D Tæng Sè lîng 5 4 2 1 12 DiÖn tÝch x©y dùng 166,0 551,2 97,01 92,23 - (TÝnh cho 1 h¹ng môc) 5 2 Tæng diÖn tÝch x©y dùng 485,0 368,9 332,1 551,2 1.737, (DiÖn tÝch chiÕm 5 2 0 2 29 ®Êt) DiÖn tÝch sµn x©y 211,0 256,6 476,2 1.880, dùng - 2 5 3 63 (TÝnh cho 1 h¹ng môc) Tæng diÖn tÝch sµn 1.055, 1.026, 952,4 1.880, 4.914, x©y dùng 10 60 6 63 79 (C«ng suÊt thiÕt kÕ) +) Mét sè h¹ng môc phô kh¸c:  San lÊp mÆt b»ng.  S©n b·i ®ç xe + §êng giao th«ng.  Hµng rµo, têng bao + Cæng ra vµo.  BÓ b¬i + S©n Tenis.  Vên hoa, th¶m cá + C©y c¶nh.  HÖ thèng cÊp ®iÖn ngoµi nhµ.  HÖ thèng cÊp, tho¸t níc ngoµi nhµ.  C«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ngoµi nhµ kh¸c. +) Tæng diÖn tÝch mÆt b»ng khu ®Êt lµ: FTMB = 4500 m2. (50 m * 90 m) (Tû lÖ diÖn tÝch x©y dùng so víi tæng diÖn tÝch mÆt b»ng: 1737,29/4500 = 38,61%) THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 9 b¶ng Tû lÖ chiÕm ®Êt tõng h¹ng môc Tû lÖ chiÕm DiÖn tÝch STT Tªn h¹ng môc ®Êt (m2) (%) H¹ng môc c«ng tr×nh 1 chÝnh 1.737,29 38,61 (Nhµ A, B, C, D) Hµng rµo, têng bao (265m) 2 62,71 1,39 & cæng ra vµo (dµi 15m) 3 S©n b·i, l¸n ®ç xe 225,00 5,00 4 §êng giao th«ng 900,00 20,00 BÓ b¬i, s©n tennis, 5 vên hoa, th¶m cá, c©y 1.350,00 30,00 xanh 6 C¬ së HT ngoµi nhµ kh¸c 225,00 5,00 tæng 4.500,00 100,00  Thêi gian x©y dùng c¸c h¹ng môc: Txd = 1 n¨m. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005) Thêi gian ®Ó chuÈn bÞ thùc hiÖn ®Çu t x©y dùng: 3 th¸ng (Quý 4/2004)  Thêi gian tÝnh to¸n, ®¸nh gi¸ dù ¸n: nda = 10 n¨m. (§Çu n¨m 2006->HÕt 2015)  Môc ®Ých ®Çu t : X©y dùng khu biÖt thù cho ngêi trong níc hoÆc ngêi níc ngoµi thuª dµi h¹n dïng ®Ó ë, sinh ho¹t hoÆc lµm v¨n phßng.  Gi¶i ph¸p x©y dùng tæng thÓ & trang thiÕt bÞ: +) ThiÕt kÕ x©y dùng theo kiÓu biÖt thù hiÖn ®¹i. +) Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (mÆt b»ng, mÆt c¾t, gi¶i ph¸p mãng, …) ®îc thÓ hiÖn ë hå s¬ b¶n vÏ thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (thiÕt kÕ mét bíc). THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 10 +) Gi¶i ph¸p quy ho¹ch ®îc thÓ hiÖn ë b¶n vÏ quy ho¹ch. +) Tû lÖ gi÷a diÖn tÝch x©y dùng so víi tæng diÖn tÝch chiÕm ®Êt lµ: 38,61%. +) Tiªu chuÈn cÊp h¹ng c«ng tr×nh: Nhãm V, lo¹i 4. +) PhÇn x©y dùng vµ trang thiÕt bÞ cã chÊt lîng t¬ng ®¬ng & ®¹t tiªu chuÈn kh¸ch s¹n quèc tÕ lo¹i ba sao ( * * * ). MÆt b»ng tæng thÓ khu ®Êt Vµ quy ho¹ch cho tõng h¹ng môc (Trang sau) THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 11 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 12 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 Ch¬ng I Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t I. x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t cña dù ¸n ( Tm®t ) Dù trï vèn ®Çu t (tæng møc ®Çu t) cho dù ¸n cã thÓ theo mét sè c¸ch kh¸c nhau tuú theo sè liÖu thu thËp ®îc. ë níc ta hiÖn nay thêng dù trï vèn ®Çu t cho dù ¸n trªn c¬ së dù trï tõng bé phËn cÊu thµnh tæng møc ®Çu t khi biÕt gi¸ chuÈn x©y dùng, sè lîng gi¸ c¶ thiÕt bÞ & chi phÝ kh¸c: Tm®t = vxl + gtb + cl® + ck + dpf Trong ®ã: - Tm®t : Tæng møc ®Çu t cña dù ¸n. - vxl : Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc. - gtb : Chi phÝ mua s¾m c¸c thiÕt bÞ l¾p ®Æt vµo c«ng tr×nh. - cl® : Chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ vµo c«ng tr×nh. - ck : C¸c kho¶n chi phÝ kh¸c. - dpf : Dù phßng phÝ. 1) X¸c ®Þnh chi phÝ (vèn) x©y l¾p c¸c h¹ng môc ( vxl ) a)C¸c c¨n cø :  Danh môc c¸c h¹ng môc x©y dùng: §· tr×nh bµy ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n.  Quy m« x©y dùng c¸c h¹ng môc: B¶ng tÝnh cô thÓ ë phÇn sau.  Gi¸ chuÈn cña 1 ®¬n vÞ quy m« x©y dùng. (Gi¸ chuÈn nµy ®· ®îc quy ®æi theo mÆt b»ng gi¸ lóc lËp dù ¸n)  Møc thuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng (VAT) theo quy ®Þnh hiÖn hµnh. §èi víi c«ng t¸c x©y l¾p, møc thuÕ suÊt VAT: 5% b)X¸c ®Þnh chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc:  Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh: x¸c ®Þnh diÖn tÝch sµn x©y dùng c¸c h¹ng môc chÝnh ( C«ng suÊt thiÕt kÕ ) Ghi chó: THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 13 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3  S ë = S phßng ¨n + S phßng ngñ + S phßng kh¸ch + S phßng SHC + …;  S phô = S bÕp + S vÖ sinh + S kho + S tiÒn s¶nh, ban c«ng;  S giao th«ng = S hµnh lang + S cÇu thang tÇng;  S sö dông = S ë + S phô + S giao th«ng;  S kÕt cÊu = DiÖn tÝch kÕt cÊu chiÕm chç trªn mÆt b»ng c¸c tÇng;  S sµn : Lµ tæng diÖn tÝch mÆt c¾t c¸c tÇng nhµ;  S sµn = S sö dông + S kÕt cÊu. THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 14 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 B¶ng x¸c ®Þnh diÖn tÝch sµn x©y dùng cho tõng h¹ng môc c«ng tr×nh chÝnh §¬n vÞ tÝnh: m 2 diÖn tÝch sö dông diÖn tÝch diÖn tÝch diÖn tÝch tæng dt sµn stt h¹ng môc sµn x©y diÖn tÝch diÖn tÝch DiÖn tÝch sö dông kÕt cÊu (c«ng suÊt) l¾p ë phô giao th«ng Nhµ TÇng 1 47,65 19,72 16,41 83,78 13,23 97,01 211,02 1 A TÇng 2 48,81 39,51 8,42 96,74 17,27 114,01 TÇng 1 41,96 20,01 15,19 77,16 15,07 92,23 Nhµ TÇng 2 49,71 17,10 11,81 78,62 15,35 93,97 2 256,65 B TÇng 59,09 0,00 0,00 59,09 11,36 70,45 xÐp TÇng 1 68,30 27,21 44,00 139,51 26,54 166,05 Nhµ TÇng 2 100,88 52,62 21,96 175,46 27,04 202,50 3 476,23 C TÇng 67,96 12,70 11,80 92,46 15,22 107,68 xÐp TÇng (TÝnh chung cho toµn nhµ, gåm 5 biÖt thù ghÐp hé) 551,22 trÖt Nhµ 1.880,6 4 TÇng 1 (Gåm 15 phßng ngñ) 466,40 74,92 541,32 D 3 TÇng 2 (Gåm 15 phßng ngñ) 466,40 74,92 541,32 THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 15 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 TÇng 3 (Gåm 10 phßng) 210,36 36,41 246,77 THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 16 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 (B¶ng tæng hîp diÖn tÝch x©y dùng & sµn x©y dùng c¸c h¹ng môc chÝnh ®· ®îc thÓ hiÖn ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n) - C«ng thøc tÝnh: - Trong ®ã: : Tæng chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. : Chi phÝ x©y l¾p tríc thuÕ GTGT cña h¹ng môc thø i. : Møc gi¸ (cha gåm VAT) tÝnh theo mét ®¬n vÞ diÖn tÝch hay mét ®¬n vÞ c«ng suÊt cña ®¬n vÞ thø i. : DiÖn tÝch hay c«ng suÊt thiÕt kÕ cña h¹ng môc thø i. n : Sè h¹ng môc. : ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng ®èi víi s¶n phÈm x©y l¾p thø i. - LÊy gi¸ chuÈn (bao gåm: x©y dùng + ®iÖn, níc trong nhµ), cha cã VAT: +) H¹ng môc nhµ A, B, C : P = 1.600.000 (®/ m2 sµn x©y dùng). +) H¹ng môc nhµ D : P = 1.500.000 (®/ m2 sµn x©y dùng). - ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng ®Çu ra (VAT) ®èi víi c«ng t¸c x©y l¾p : 5%  Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc phô kh¸c: DiÖn tÝch cña tõng h¹ng môc phô ®· ®îc thÓ hiÖn trong B¶ng tû lÖ chiÕm ®Êt tõng h¹ng môc ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n.  Chi phÝ san lÊp mÆt b»ng: - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: g SL : Gi¸ san lÊp trung b×nh 1 m2 ®Êt n«ng nghiÖp, cha gåm VAT. THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 17 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 g SL = 45.000 (®/ m2 san lÊp). FSL : DiÖn tÝch san lÊp khu ®Êt (®Êt ruéng). FSL = FTMB = 4500 m2. - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  Chi phÝ x©y dùng s©n b·i, l¸n ®ç xe (cã m¸i che): - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: g §X : Gi¸ x©y dùng trung b×nh 1 m2 l¸n ®ç xe, cha gåm VAT. g §X = 200.000 (®/ m2 l¸n, b·i). F§X : DiÖn tÝch b·i, l¸n ®ç xe. F§X = 5% * FTMB = 5% * 4500 = 225 m2. - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  Chi phÝ x©y dùng ®êng giao th«ng: - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: g GT : Gi¸ x©y dùng 1 m2 ®êng giao th«ng Bª-t«ng, cha gåm VAT. g GT = 120.000 (®/ m2). FGT : DiÖn tÝch ®êng giao th«ng. FGT = 20% * FTMB = 20% * 4500 = 900 2 m. - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  HÖ thèng hµng rµo, têng bao: - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: +) L : Tæng chiÒu dµi hµng rµo (x©y b»ng g¹ch chØ ®Æc + hoa s¾t). Hµng rµo cao <= 2m, ®¬n vÞ tÝnh theo chiÒu dµi: m. Khèi lîng: L = 2 * (50 + 90) – 15 = 265 (m). THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 18 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 +) g HR: Gi¸ x©y dùng trung b×nh 1m dµi hµng rµo, cha gåm VAT. g HR = 350.000 (®/m). - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  Chi phÝ x©y dùng BÓ b¬i: - X©y dùng mét bÓ b¬i, kÝch thíc: 16 * 25 (m). - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: +) DiÖn tÝch: 16 * 25 = 400 (m2). +) §¬n gi¸ x©y dùng, cha cã VAT: 1.600.000 (®/m2). - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  Chi phÝ x©y dùng s©n Tennis: - X©y dùng mét s©n Tennis (s©n ®«i), kÝch thíc tiªu chuÈn: 10,97 * 23,77 (m). - DiÖn tÝch chiÕm chç: 12 * 25 = 300 (m2). - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: §¬n gi¸ x©y dùng mét s©n, cha cã thuÕ VAT: 700.000.000 (®/s©n). - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  Vên hoa, th¶m cá: - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: +) FVH : DiÖn tÝch vên hoa, th¶m cá. FVH = 1350 – FBÓ b¬i - FS©n Tennis = 1350 - 400 - 2 300 = 650 ( m ). +) g VH : Gi¸ x©y dùng 1m2 vên hoa, th¶m cá, cha gåm VAT. g VH = 40.000 (®/m2). - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  C©y c¶nh: - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 19 Trêng ®hxd hµ néi sv: Vò Dòng _ 2574.47 47kt3 - Trong ®ã: +) SL : Sè lîng c©y c¶nh, dù kiÕn SL = 150 (c©y). +) gCC : Gi¸ mét c©y c¶nh, cha gåm thuÕ VAT. gCC = 500.000 (®/c©y). - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  Cæng ra vµo: - X©y dùng 2 cæng: Cæng chÝnh réng 10 m, cæng phô réng 5 m. - C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh. - Trong ®ã: +) Cæng chÝnh 1 chiÕc (réng 10 m), chi phÝ dù kiÕn lÊy: CC = 25.000.000 (®). +) Cæng phô 1 chiÕc (réng 5m), chi phÝ dù kiÕn lÊy: CP = 5.000.000 (®). - Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.  HÖ thèng cÊp ®iÖn ngoµi nhµ: (HÖ thèng ®êng d©y, tr¹m biÕn thÕ, ®Ìn trang trÝ, ®Ìn cao ¸p, …) CC§ = 2,5% * VXDCT  HÖ thèng cÊp níc ngoµi nhµ: (BÓ chøa níc chung, ®µi níc, ®êng èng dÉn níc ngoµi nhµ, …) CCN = 2,0% * VXDCT  HÖ thèng tho¸t níc ngoµi nhµ: (§êng èng thu níc th¶i, hè ga, bÓ xö lý s¬ bé, …) CTN = 1,0% * VXDCT  C«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ngoµi nhµ kh¸c: (Nhµ ®iÒu hµnh, phßng tiÕp t©n, phßng y tÕ, phßng b¶o vÖ,...) C HT = 4,0% * VXDCT Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc ®îc tæng hîp ë b¶ng 1.1 (Trang sau) THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i Trang 20