CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG ĐẠI HäC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊA CHÍNH KHOÁ HỌC CHỨNG CHỈ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: Quy trình môi giới bất động sản tại công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ. Học viên: Cao Xuân Cường Khoá: 9 Hà Nội, 05/2009 Cao Xuân Cường – Khoá 9 0 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC: I. Giới thiệu về bản thân:.................................................................2 1. Thông tin cơ bản:.......................................................................2 2. Những hoạt động chính và kinh nghiệm của bản thân trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản:.................................................2 II. Giới thiệu về cơ sở thực tập:.....................................................4 1. Thông tin chung về cơ sở thực tập:.........................................4 2. Mô hình cơ cấu bộ máy tổ chức:...............................................4 3. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu hoạt động:.............................5 III. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản:............10 IV. Kiến nghị, đề xuất:...................................................................12 Cao Xuân Cường – Khoá 9 1 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I. Giới thiệu về bản thân: 1. Thông tin cơ bản: - Họ và tên: Cao Xuân Cường Sinh năm: 1987 - Trường chuyên nghiệp: Trường ĐH Kinh tế quốc dân - Hà Nội. - Đơn vị: Công ty Cổ Phần Vinapol. Biệt thự nhà vườn C7, KDT Trung Hòa Nhân Chính, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Công ty Cổ Phần Vinapol hiện công ty có trụ sở chính tại xã Kim Chung – huyện Hoài Đức – tỉnh Hà Tây, chuyên về đầu tư và phát triển đô thị. - Lĩnh vực công tác: Nhân viên kinh doanh. 2. Những hoạt động chính và kinh nghiệm của bản thân trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Được đào tạo chuyên nghành kinh doanh bất động sản thuộc khoa Bất động sản và Địa chính, trường ĐH Kinh tế quốc dân, tôi được trang bị một vốn kiến thức phong phú về thị trường bất động sản, các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản, định giá và các chiến lược phát triển thị trường bất động sản nói chung. Sau khi là nhân viên chính thức tại công ty CP Vinapol, tôi nhận nhiệm vụ công tác thuộc bộ phận phòng kinh doanh, trong cương vị là một nhân viên tôi có trách nhiệm thu thập thông tin thị trường về hoạt động kinh doanh bất động sản đang tiếp diễn trong xã hôi, từ đó báo cáo kết quả nghiên cứu cho trưởng bộ phận và cùng đề ra phương hướng kinh doanh cho công ty. Cao Xuân Cường – Khoá 9 2 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Là một nhân viên kinh doanh, tôi được cử đi thực tế tại các sàn giao dịch trên địa bàn Hà Nội để thu thập thông tin về các dự án đang được giao dịch trên đại bàn và giá cả của các dự án tương đồng với dự án của công ty. Gặp gỡ khách hàng muốn mua và soạn thảo hợp đồng giữa công ty và khách hàng, đi đến thoả thuận chung của 2 bên. Tôi cũng có cơ hội tiếp cận các phương thức đầu tư và các quy trình đầu tư một dự án bất động sản, từ bước xin giao đất, thu hồi giải phóng mặt bằng đến các văn bản giấy tờ pháp luật có liên quan. Tôi đã tiếp cận rất nhiều dự án bất động sản lớn trên địa bàn Hà Nội và Hà Tây như dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh và Nam An Khánh của chủ đầu tư Vinaconex, hay dự án đô thị ĐH Vân Canh,... Qua đó nắm bắt được nhu cầu của xã hội và xu hướng phát triển chung của thị trường bất động sản. Việc kinh doanh cũng đòi hỏi hiểu biết luật nên tôi đã tìm hiểu và nghiên cứu kỹ các văn bản pháp luật có liên quan như Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, Luật Nhà Ở, ... Cao Xuân Cường – Khoá 9 3 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Cao Xuân Cường – Khoá 9 4 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN II. Giới thiệu về cơ sở thực tập: 1. Thông tin chung về cơ sở thực tập: Tên cơ sở thực tập: Công ty Quản lý bất động sản Thế Kỷ. Địa chỉ: 82 Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa, Hà Nội. Tel: (04) 7752877 Webside: http://www.centurygroup.com E-mail: [email protected] Quy mô hoạt động của công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ là một công ty con của CENTURY GROUP – công ty TNHH bất động sản Thế Kỷ là một công ty có bề dày thành tích trong các lĩnh vực tư vấn, quản lý cho thuê bất động sản, môi giới bất động sản, ... 2. Mô hình cơ cấu bộ máy tổ chức: Công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ được thành lập theo quyết định số 0102027675 do Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội với chức năng:  Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản;  Dịch vụ quản lý, cho thuê bất động sản;  Kinh doanh bất động sản;  Tư vấn bất động sản;  Môi giới thương mại;  Một số lĩnh vực khác; Bên cạnh việc tìm kiếm, hợp tác trực tiếp thực hiện các dự án quản lý bất động sản, nhóm chuyên gia của công ty quản lý bất Cao Xuân Cường – Khoá 9 5 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN động sản Thế Kỷ còn tích cực cung cấp các dịch vụ tư vấn thương mại, phát triển dự án bất động sản, .... giúp khách hàng có thể hình thành những mô hình quản lý dự án, kinh doanh có hiệu quả, tạo thế cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh. Với những lợi thế về quan hệ giao dịch, tài chính và nhân sự, công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ đang là đối tác của một số tập đoàn kinh tế mạnh như:  Tập đoàn FPT  Tổng công ty thuỷ tinh và gốm xây dựng – Viglacera  Công ty Vinaconex  Công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ - Detech Hiện tại công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, có năng lực và hoạt động rất hiệu quả trong việc quản lý các dự án trọng điểm. Đội ngũ nhân viên còn không ngừng được đào tạo chuyên sâu về lỹ năng, nghiệp vụ quản lý, tư vấn, ... sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng dựa trên quan điểm: mang lại lợi ích tối đa cho từng đối tác. Với phương châm: chuyên nghiệp, uy tín, hiệu quả. Công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ đang xây dựng mô hình hoạt động theo tiêu chuẩn ISO 9001 : 2000 để hình thành một điểm sáng trong hệ thống các công ty con của Century Group. Với những nỗ lực này, công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ sẽ là một sự lựa chọn mang lại nhiều lợi ích cho các đố tác trong và ngoài nước trên lĩnh vực quản lý, tư vấn và môi giới bất động sản. 3. Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu hoạt động: Cao Xuân Cường – Khoá 9 6 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Hiện nay công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ bao gồm khá nhiều chức năng:  Môi giới, cho thuê, cho thuê lại bất động sản;  Quản lý bất động sản;  Đầu tư, tư vấn đầu tư bất động sản;  Thẩm định giá bất động sản; Nhiệm vụ chủ yếu mà công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ chịu trách nhiệm là:  Cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản;  Cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản;  Cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản; Khai thác và tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản là phương châm làm việc của công ty quản lý bất động sản đề ra cho các nhân viên trong doanh nghiệp mình, ứng với những chức năng mà công ty tự đề ra trong quá trình hoạt động. Cơ cấu bộ máy tổ chức gồm có: 1. Phòng kinh doanh: Cơ cấu của phòng kinh doanh gồm: 1 trưởng phòng và 3 nhân viên. Chức năng và nhiệm vụ chủ yếu:  Dự báo, phân tích và định hướng thị trường: Tìm hiểu các sản phẩm tương ứng trong khu vực và giá cả các loại sản phẩm đó, dịch vụ sau bán hàng của đối thủ trong chiến dịch thu hút khách hàng. Qua đó, đánh giá được nhu cầu của khách hàng hiện tại và Cao Xuân Cường – Khoá 9 7 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN khách hàng tiềm ẩn. Dự báo để định hướng phát triển của thị trường trong tương lai để có chiến lược cho công ty phát triển.  Lập kế hoạch marketing sản phẩm, kinh doanh dịch vụ: Kế hoạch giới thiệu sản phẩm tới khách hàng và đáp ứng những nhu cầu của khách hàng với sản phẩm. Dựa vào các dịch vụ sau bán hàng trên thị trường để đưa ra kế hoạch chăm sóc khách hàng.  Ký hợp đồng cung cấp sản phẩm dịch vụ: Soạn thảo hợp đồng với các điều khoản phù hợp thỏa thuận giữa khách hàng và công ty, quản lý hợp đồng khách hàng, đưa ra những điều khoản có lợi cho khách hàng để thu hút khách hàng.  Kiểm soát tiến độ thực hiện dự án: Thời gian, địa điểm, tiến độ thực hiện các công việc trong quá trình thi công dự án đảm bảo các yêu cầu của công việc đúng tiến độ, tiết kiệm vật tư,...  Báo cáo kết quả: Lập kế hoạch báo cáo kết quả hàng tuần, hàng tháng, hàng quý cho ban lãnh đạo công ty. Nắm vững các kết quả để theo dõi hoạt động kinh doanh và đưa ra các chiến lược phát triển.  Tư vấn khách hàng: Đưa ra những lời khuyên cho việc mua bán sản phẩm và sử dụng dịch vụ của khách hàng. Tư vấn khách hàng mua sản phẩm và các lợi ích mà khách hàng có được khi sử dụng dịch vụ của công ty.  Viết tài liệu hồ sơ dự án: Dự án đầu tư là một mảng quan trọng trong các hoạt động chính của công ty, nhiệm vụ của phòng kinh doanh là tập hợp các tài liệu liên quan để hoàn thiện hồ sơ dự án, trình các ban nghành có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện hoàn thiện dự án đưa vào kinh doanh. Cao Xuân Cường – Khoá 9 8 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Phòng kinh doanh có trách nhiệm báo cáo các hoạt động làm việc cho Tổng giám đốc của công ty vào thứ 6 hàng tuần. Bản báo cáo của phòng gồm các tài liệu thu thập từ các hoạt động kinh doanh của công ty, của các doanh nghiệp trên cùng khu vực và thị trường chung của xã hội. Bản báo cáo giúp cho công ty nắm bắt đựơc tình hình họat động của thị trường bất động sản và thị trường chung, đề ra phương hướng phát triển cho công ty. 2. Phòng Tài chính - Kế toán: Chức năng và nhiệm vụ của phòng tài chính – kế toán:  Quản lý nguồn tài chính: Phòng kế toán có trách nhiệm lưu giữ những tài liệu liên quan đến tài chính của công ty, quản lý rõ nguồn tài sản và nguồn vốn hay còn gọi là dư Nợ và dư Có. Việc quản lý nguồn tài chính trong một doanh nghiệp là tối quan trọng để ban lãnh đạo có thể nắm bắt tình hình khả năng của công ty và thực hiện những dự án trong tầm tay.  Kiểm sóat chi phí sản xuất kinh doanh: Phòng kế toán kiểm soát thu chi và cân đối kế toán bằng các nghiệp vụ chuyên môn và báo cáo đến ban lãnh đạo vào hàng tuần, hàng tháng, hàng quý,.. Việc kiểm soát chi phí tốt giúp cho công ty nắm rõ thực lực của bản thân và điều chình hướng phát triển đúng hướng thuận lợi.  Phân tích hiệu quả sản xuất kinh doanh: Các loại báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh cho biết hiệu quả của từng dự án và lợi nhuận mà quá trình sản xuất kinh doanh mang lại cho công ty. Phân tích dự án tạo thuận lợi cho công ty thực hiện tốt các hạng Cao Xuân Cường – Khoá 9 9 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN mục đầu tư sau đó và rút ra được kinh nghiệm sản xuất kinh doanh, tiết kiệm chi phí không đáng có trong dự án kế tiếp.  Cập nhật số liệu kế toán: Chi phí phát sinh hàng ngày của công ty rất lớn, các danh mục đầu tư và chi phí phục vụ quá trình đầu tư thay đổi thường xuyên nên phòng kế toán có trách nhiệm cập nhật các số liệu và báo cáo ban lãnh đạo. Qua đó ban lãnh đạo có thể nắm rõ số liệu thực tế kế toán và điều chỉnh công ty đi đúng hướng.  Định kì tổng hợp báo cáo: Các loại báo cáo như bảng cân đối kế toán, thuyết minh báo cáo, … được tổng hợp thường xuyên và có quy củ, việc kiểm toán được tiến hành theo quy định của Pháp luật. 3. Phòng tổ chức hành chính: Chức năng và nhiệm vụ của phòng tổ chức hành chính:  Quản lý nhân sự, sắp xếp và tổ chức lao động: Nhiệm vụ của phòng tổ chức hành chính là nghiên cứu nhu cầu sử dụng nhân lực của công ty để tiến hành tuyển dụng lao động phù hợp với yêu cầu của công việc được giao. Quản lý nguồn nhân lực hiện có của công ty với các chính sách lương thưởng phù hợp, nhằm mục đích chính là “giữ nhân tài” và đảm bảo yêu câù công việc.  Quản lý lao động tiền lương: Lương + thưởng + chế độ bảo hiểm. Các chính sách của Pháp Luật đưa ra cho các chế độ lương tối thiểu, lương làm thêm, các chế độ bảo hiểm cho công nhân viên chức,... đều được nắm bắt rõ ràng bởi phòng tổ chức hành chính nhằm khuyến khích công nhân viên góp hết sức cho sự Cao Xuân Cường – Khoá 9 10 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN phát triển của công ty. Đền đáp xứng đáng công lao mà những nhân viên trong công ty đã đóng góp, trnáy tình trạng bất công làm tinh thần của nhân viên trong công ty suy giảm, giảm chất lượng của công việc được giao.  Quản trị hành chính: Soạn thảo và lưu trữ các văn bản hành chính (quyết định và công văn). Các công văn đến và đi được lưu trữ cẩn thận và quy củ, có logic và tư duy sáng tạo để giúp việc quản lý công việc trong công ty được thuận lợi hơn. Việc soạn thảo các công văn gửi đi phải đảm bảo yếu tố tuân thủ pháp luật, chính sách ban hành của nhà nước,... mục đích chính là đạt được yêu cầu của ban lãnh đạo khi gửi một công văn đến cơ quan sở ban nghành. 4. Phòng Môi giới, thẩm định: Phòng thẩm định là phòng thực hiện các thương vụ liên quan đến thẩm định giá. Đây là phòng được thành lập muộn nhất, ban đầu với nhiệm vụ chính là thẩm định bất động sản, đến nay phòng thẩm định có thể thực hiện những thương vụ thẩm định lớn, phục vụ cho hầu hết các nhu cầu của khách hàng bao gồm cả công tác thẩm định tài sản liên quan đến bất động sản. Từ tháng 9 năm 2007, phòng thẩm định đó phát triển trở thành công ty TNHH thẩm định giá Thế Kỷ. Thực hiện dịch vụ môi giới, giới thiệu bất động sản; Thực hiện dịch vụ quảng cáo bất động sản, quảng bá các hoạt động về bất động sản của các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản, của các tổ chức, cá nhân có yêu cầu; Cao Xuân Cường – Khoá 9 11 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Thực hiện dịch vụ các thủ tục pháp lý,thủ tục hành chính về quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản; Thực hiện dịch vụ uỷ thác thực hiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, thuê, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Dịch vụ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại; Tư vấn bất động sản: Tư vấn về các thủ tục pháp lý với bất động sản, hoạt động giao dịch bất động sản; Tư vấn về giá nhà, tư vấn giá đất; Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết thực hiện dự án đầu tư; Tư vấn, dịch vụ thực hiện việc lập phương án tổng thể về bồi dưỡng, hỗ trợ, tái định cư trong hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án; III. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: Tại công ty quản lý bất động sản Thế Kỷ, quá trình môi giới bất động sản được thực hiện theo một quy trình bao gồm: 1. Tiếp nhận hồ sơ khách hàng; 2. Phân loại khách hàng; 3. Thu thập thông tin về khách hàng; Cao Xuân Cường – Khoá 9 12 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 4. Lập hồ sơ thương vụ; 5. Lập hợp đồng dịch vụ môi giới; 6. Lựa chọn bất động sản phù hợp và giới thiệu với khách hàng; 7. Lập hợp đồng khởi điểm; 8. Lập hợp đồng chính thức; Sau khi tiếp nhận hồ sơ khách hàng, công ty sẽ tiến hành phân loại khách hàng theo các tiêu chí sau: Nhu cầu: Mua, bán, thuê, cho thuê Giá trị bất động sản: Giá trị lớn, trung bình, nhỏ, cao cấp, tái định cư, thấp cấp,... Theo loại bất động sản: Ở, kinh doanh,... Theo địa điểm: Nội thành, ngoại thành, ... Theo đối tượng sử dụng bất động sản: Cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp, ... Theo tính chất bất động sản: Nhà bê tông, mái tôn, ... Qua đó công ty thu thập thêm thông tin và xem xét hồ sơ lưu, thông tin từ các thương vụ cũ, thông tin thị trường về cung cầu bất động sản và trực tiếp khảo sát thực địa, ghi chép miêu tả về bất động sản. Ngay từ khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu bán, cho thuê, mua hay thuê của khách hàng, công ty chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ, bắt đầu từ các thông tin cá nhân của khách hàng như: - Họ và tên - Địa chỉ thường trú - Số chứng minh nhân dân Cao Xuân Cường – Khoá 9 13 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN - Sổ hộ khẩu và giấy chứng nhận tạm trú - Địa chỉ và điện thoại liên lạc Về bất động sản thu thập các thông tin: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (còn hiệu lực) - Hợp đồng công chứng về mua, bán tặng, ... - Hoá đơn đóng thuế hàng năm. - Tình trạng thực tế của Bất Động Sản - Thông tin các bất động sản xung quanh Ngoài ra còn thu thập thêm các thông tin như: giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản thừa kế của toà án, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại, ... Sau khi thu thập các thông tin, công ty sẽ chia sẻ thông tin với khách hàng, tiến hành ký kết hợp đồng khởi điểm và xử lý thông tin. Cụ thể: - Xác định giá cả bất động sản bán; - Tập trung ghi chép miêu tả về bất động sản bán, chú ý đến những tính chất đặc biệt với những bất động sản khác; - Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về bất động sản khác; - Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về khách hàng mua; - Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua và các điều kiện liên quan thương vụ; Cao Xuân Cường – Khoá 9 14 CHUYÊN ĐỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN - Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua bất động sản đó giới thiệu; - Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và chi phí liên quan đến thương vụ; Sau đó thu thập và xử lý thông tin, công ty tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ thương mại với khách hàng, giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng khởi điểm, hoàn chỉnh hồ sơ và công chứng. Công ty tham gia và quá trình giao nhận bất động sản để có thể hỗ trợ khách hàng khi cần thiết. Kết thúc hợp đồng, công ty nhận hoa hồng theo thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới (tỷ lệ hoa hồng tuỳ thuộc vào giá trị bất động sản được giao dịch) và sẽ giải quyết các vấn đề với khách hàng sau thương vụ (nếu có) Riêng đối với việc phân chia hoa hồng cho các nhân viên tham gia quá trình môi giới đang có những bất cập, các nhân viên tham gia hoạt động môi giới không được hưởng đúng lợi ích mà đáng lẽ gia họ được hưởng, điều ngày xuất phát từ cơ chế không rõ ràng và không phù hợp với thưc tiễn điều nyaf làm hiệu quả hoạt động môi giới của công ty trong những năm gần đây có phần giảm sút Bên cạnh đó công ty hỗ trợ khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ, và tư vấn cung cấp dịch vụ phụ trợ như: trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch mua bán nhà ở, quản lý bất động sản, ... Cao Xuân Cường – Khoá 9 15