ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẨT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊA CHÍNH *** BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hä vµ tªn: NguyÔn V¨n NhËt Trình độ học vấn: Cö nh©n kinh tÕ Lớp định giá bất động sản : K21 Mã học viên : HÀ NỘI - 2011 0 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ................***................. BÁO CÁO THẨM ĐỊNH Giá trị quyền sử dụng đất ngôi nhà 560 Đường Nguyễn Trãi - Thanh Xuân – Hà Nội I. THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN - Nhà 560 Đường Nguyễn Trãi - Quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội. - Khách hàng yêu cầu định giá : Bà Nguyễn Kim Ân. - Địa chỉ khách hàng : Phòng 505 CT5 Khu đô thị Mỹ Đình - Từ Liêm – Hà Nội - Mục đính thẩm định giá: để bán. - Thời gian thẩm định : Tháng 7 năm 2011. - Cơ quan thẩm định : Sàn giao dịch bất động sản DIC Bắc Hà. - Địa chỉ: Số 1 Bà Triệu - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. - Giấy phép đăng ký kinh doanh số: 345 123 do Sở Kế Hoach Đầu Tư tp. Hà Nội cấp. - Điện thoại 04 234 34 43 II. CƠ SỞ PHÁP LÝ 1 - Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. - Luật nhà ở số 56/2005/QH 11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. - Nghị định số 101/ NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2005 về thẩm định giá. - Quyết định số: 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 04 năm 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. - Quyết định số: 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. - Giấy phép xây dựng ngày 22 tháng 12 năm 2004 của Uỷ Ban Nhân Dân Quận Thanh Xuân cho phép xây dựng tại địa chỉ 560 Đường Nguyễn Trãi- Quận Thanh Xuân. - Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công ngôi nhà tại 560 Đường Nguyễn Trãi - Quận Thanh Xuân do Công ty tư vấn Xây Dựng Việt Nam ( CDC ) lập tháng 7 năm 2004. - Hợp đồng dịch vụ thẩm đinh giá số : 34/2008/HĐTĐ ngày 07 tháng 07 năm 2011 giữa Bà Nguyễn Kim Ân và Sàn giao dịch bất động sản DIC Bắc Hà. III. ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ 1. Đặc điểm vị trí địa lý và kinh tế kỹ thuật a. Vị trí địa lý: 2  Nhà 560 đường Nguyễn trãi có mãt tiền hướng Đông rộng 5m.  Phía Tây mặt hậu giáp với đường nội bộ rông 7m, mặt hậu thông thoáng.  Trước nhà có vỉa hè lát gạch, bề rộng 5m, trạm dừng xe buýt cách nhà 20 m, cách trạm dừng đường sắt đô thị quy hoạch 500m.  Đường Nguyễn Trãi rộng 36 m kéo dài từ Ngã Tư Sở đến Hà Đông là đường hình thành trên cơ sở đường quốc lộ số 6 ( đường cấp 1)  Khoảng cách đến Ngã Tư Sở là 3km, dến cầu Hà Đông là 2 km. b. Diện tích: Diện tích đất: Tổng diện tích thực tế 75m2 ( diện tích trong sổ đỏ 75m2 ). Chiều dài 15m. Chiều rộng 5m. Nhà ở: Diện tích xây dựng: 290m2 Nhà ở 4 tầng. Công năng sử dụng: 1 gara và phòng bếp ở tầng 1. 1 phòng khách. 3 phòng ngủ. 1 phòng thờ ( tầng mái ). 3 Kết cấu kỹ thuật : Móng : Ép cọc bê tông 20*20 cm sâu 6m, móng băng bê tông cốt thép. Kết cấu khung chịu lực. Thời gian xây dựng : tháng 04 năm 2008. c. Đánh giá hiện trạng:  Xây dựng đúng theo thiết kế và giấy phép xây dựng.  Hiện trạng kỹ thuật tốt, hệ thống cấp điện nước tốt, thoát nước tốt, không bị ngập nước khi mưa lớn.  Tiếng ồn lớn, bụi và khói xe trong không khí nhiều, môi trường không trong lành.  Gần nhiều trường đại học lớn như: Đại Học Hà Nội, Đại Hoc Xã Hội Nhân Văn, Đại Học Văn Hóa Nghệ Thuật Trung Ương.  Tình trạng an ninh tốt. 4 2. Đặc điểm pháp lý của bất động sản a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở số : 134 236 34 000 của Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 20 tháng 10 năm 1996. b. Giấy phép xây dựng ngày 22 tháng 12 năm 2004 của Uỷ Ban Nhân Dân Quận Thanh Xuân cho phép xây dựng tại địa chỉ 560 Đường Nguyễn Trãi- Quận Thanh Xuân. 3. Kết quả khảo sát thực địa a. Qua khảo sát thực địa từ ngày 10 tháng 5 đến ngày 25 tháng 5 năm 2008. Kết quả cho thấy ngôi nhà không có tranh chấp. b. Diện tích thửa đất đo đạc tại hiện trường khớp với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. c. Các bất động sản kế cận đang được cho thuê làm văn phòng và các cửa hàng dịch vụ hay thương mại với 20 usd/ m2/tháng. IV. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ Vì bất động sản mục tiêu không phải là bất động sản mang tính dị biệt, khả năng thu thập các thông tin giao dịch bất động sản so sánh tương đối dễ dàng, do vậy chúng tôi sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp vốn hóa trực tiếp để định giá bất động sản muc tiêu. V. CƠ SỞ VÀ GIẢ THIẾT ĐỊNH GIÁ 5 -Các bất động sản đều có vị trí tương tự trên đường Nguyễn Trãi. -Khảo sát thị trường BDS cho thấy bất động sản hướng Tây-Nam có giá giao dịch thấp hơn 5% so với bất động sản cùng tiêu chí hướng Đông-Bắc. -Trong khoảng thời gian 3 tháng gần đây giá giao dịch bất động sản có su hướng giảm từ 15% đến 20% do chính sách thắt chặt tài chính của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam và các Ngân hàng thương mại khác. -Các BDS có cùng một kết cấu khung bê tông chịu lực trên móng băng ép cọc bê tông. Kết quả khảo sát giá xây dựng thị trường là 4 triệu đ/ m2 xây dựng. -Các BDS không có khiếm khuyết pháp lý, diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích thực tế là như nhau. - Giả thiết tuổi sử dụng và tuổi kinh tế của các BDS là như nhau, là 50 năm. - Sự giảm giá tích lũy của công trình tỷ lệ thuận với tuổi thực tế của công trình. - Giá giao dịch BDS SS3 giảm 80 tr. đ. do yếu tố phi trị trường (bán cho người thân). - Lãi xuất bình quân của các Ngân hàng thương mại là 18%/ năm. - Mức điều chỉnh BDS SS2 khi bàn giao nhà chậm 3 tháng được xác định trên giá thuê 20 usd/ tháng/ m2 ( tương đương 320 000 nghìn đ ) cho 160 m2 sàn ( sau khi đã trừ phần diện tích sử dụng chung và 15 % diện tích sàn bỏ trống ) là 153,6tr.đ. - Mức điều chỉnh BDS SS4 khi bàn giao nhà chậm 3 tháng được xác định trên giá thuê 20 usd/ tháng/ m2 ( tương đương 320 000 nghìn đ ) 6 cho 150 m2 sàn ( sau khi đã trừ phần diện tích sử dụng chung và 15 % diện tích sàn bỏ trống ) là 144 tr. đ. -Giá thành xây dựng và lắp đặt 1 khu vệ sinh là 10 tr. đ. VI. THÔNG TIN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG, PHÂN TÍCH, ĐIỀU CHỈNH, ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 1. Thông tin khảo sát và phân tích bất động sản so sánh Bất động sản so sánh là những bất động sản được giao dịch trong thời gian 1năm trở lại và vị trí của bất động sản tương tự như bất động sản mục tiêu tại đường Nguyễn Trãi- Thanh Xuân- Hà Nội. T Tiêu chí so BĐS Bất động sản so sánh BĐS BĐS BĐS T sánh Mục SS1 SS2 SS3 Tiêu BĐS SS4 1 Địa chỉ 560 653 479 565 620 Nguyễn Nguyễn Nguyễn Nguyễn Nguyễn Trãi Trãi Trãi Trãi Trãi 2 Hướng nhà TB ĐN ĐN ĐN TB 3 Giá giao dịch 6350 9980 6620 8500 (tr.đ) 4 Diện tích xây 290 240 300 240 285 dựng (m2) 5 Diện tích đất 75 65 85 75 7 sử dụng (m2) 60 6 Số lượng khu 4 3 4 3 4 vệ sinh 7 Số lượng 6 4 6 4 6 phòng ngủ 9 Gara xe ôtô 1 1 1 1 1 8 Phòng khách 1 1 1 1 9 Năm xây 2005 2004 2006 2005 2006 dựng 10 Tuổi sử dụng 3 2 3 2 bds khi g.d. 11 Thời gian 1 năm 6 tháng 6 tháng 3 tháng giao dịch 12 Thời gian Bàn Bàn Bàn Bàn bàn giao bds giao giao giao giao sau ngay sau 3 ngay 3 tháng tháng 13 Điệu kiện Thị Thị Người Thị giao dịch trường trường thân trường 14 Điều kiện Thanh 50 % Thanh thanh toán toán giá trị toán ngay bds ngay thanh toán sau 2 tháng Thanh toán ngay 8 2. Lập bảng phân tích điều chỉnh T Tiêu chí so BĐS Bất động sản so sánh BĐS BĐS BĐS BĐS T sánh Mục SS1 SS2 SS3 SS4 Tiêu 1 Giá giao dịch 6350 9980 6620 8500 (tr.đ) Điều kiện Thị Thị Thị giao dịch trường trường trường Người thân Điều chỉnh 0 0 +80 0 (tr.đ) Giá điều 6350 9980 6700 8500 chỉnh (tr.đ) 2. Thời gian Bàn giao Bàn giao Bàn giao Bàn giao bàn giao bds ngay sau 3 ngay sau 3 tháng tháng Điều chỉnh 0 -153,6 0 -144 (tr.đ) Giá điều 6350 9826,4 6700 8356 chỉnh (tr.đ) 3 Hướng nhà TB ĐN ĐN ĐN TB Điều chỉnh -317,5 -499 -335 0 (tr.đ) Giá điều 6032,5 9481 6365 8500 chỉnh (tr.đ) 4 Điều kiện Thanh 50 % giá Thanh Thanh 9 thanh toán toán trị bds toán toán ngay thanh ngay ngay toán sau 2 tháng Điều chỉnh 0 -138,1 0 0 (tr.đ) Giá điều 6032,5 9342,9 6365 8500 chỉnh (tr.đ) 5 Thời gian 1 năm 6 tháng 6 tháng 3 tháng giao dịch Điều chỉnh 6032,5*1 9342,9*1 6365*1,0 8500*1,0 (tr.đ) ,18 = ,09 = 9= 45 = 1085,85 840,9 572,9 382,5 Giá điều 7118,35 10183,8 6937,9 8882,5 chỉnh (tr.đ) 5 Số lượng khu 4 3 4 3 4 vệ sinh Điều chỉnh +10 0 +10 0 (tr.đ) Giá điều 7118,35 10183,8 6947,9 8882,5 chỉnh (tr.đ) 6 Số lượng 6 4 6 4 6 phòng ngủ Điều chỉnh 0 0 0 0 (tr.đ) Giá điều 7118,35 10183,8 6947,9 8882,5 chỉnh (tr.đ) 7 Gara xe ôtô, 1 1 1 1 1 phòng khách Điều chỉnh 0 0 0 0 10 (tr.đ) Giá điều 7118,35 10183,8 6947,9 8882,5 chỉnh (tr.đ) 8 Diện tích xây 290 240 300 240 285 dựng (m2) Điều chỉnh -240*4 -300*4 -240*4 -285*4 (tr.đ) – Chi phí XD CT Giá điều 6158,35 8983,8 5987,9 7742,5 chỉnh (tr.đ) 9 Tuổi sử dụng 3 2 3 2 bds khi g.d. Điều chỉnh - +240*4* +300*4* +240*4* +285*4* Giảm giá tích 3/50 = 2/50 = 3/50 = 2/50 = lũy (tr.đ) 57,6 48 57,6 45,6 Giá điều 6215,95 9031,8 6045,5 7788,1 chỉnh (tr.đ) 10 Diện tích đất 75 65 85 60 75 sử dụng (m2) 11 Giá điều 95,63 106,26 100,76 103,84 chỉnh 1m2 đất (tr. đ ) 12 Tổng điều -124,05 -1101,8 -594,5 -855,9 chỉnh 13 Trọng số 4 1 3 2 3. Hòa hợp các chỉ số giá trị -Tổng giá trị điều chỉnh của các bất động sản so sánh: (95,63*4 + 106,26*1 + 100,76*3 + 103,84*2) = 998,74 tr. đồng. 11 -Giá đất đơn vị của bất động sản mục tiêu: 998,74 / 10 = 99,87 tr. đồng / m2 -Dự kiến giá trị bất động sản mục tiêu là: 75*99,87+ 290*4- 290*4*3/50 = 8580,65 tr. đồng 4. Kết luận Giá bất động sản mục tiêu xác dịnh theo phương pháp so sánh là : 8 580 650 đồng. V. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ TRỰC TIẾP 1. Thông tin thị trường a. Bất động sản cho thuê vào mục đích văn phòng hay dịch vụ tại quận Thanh Xuân được khảo sát thi trường khoảng 20 usd /tháng /1m2. b. Diện tích cho thuê hiệu quả là 85% diện tích cho thuê tiềm năng. c. Khảo sát thị trường cho thấy tỷ lệ vốn hóa các bất động sản ltương tự là 5%. d. Tổng thu nhập hiệu quả của bất động sản muc tiêu là 20 USD * 85% * 163 m2 ( 44 336 000 đồng/tháng ) 2. Tính giá trị bất động sản định giá Giá bất động sản = NOI / Tỷ lệ vốn hoá GBĐS = ( 44 336 000 * 12 ) / 5% = 10 640 640 đ. 12 3. Kết luận Giá bất động sản mục tiêu xác dịnh theo phương pháp vốn hóa là : 10 640 640 đồng. Kết quả định giá bằng phương pháp vốn hóa ở đây chúng tôi sử dụng mang tính chất tham khảo vì, giá thuê văn phòng hiện tại 20 usd/m2/tháng mang tính chất đột biến do mất cân nằng cung - cầu trên thị trường này. VI. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Kết quả các phương pháp : Trên cơ sở các hổ sơ tài liệu do bà Nguyễn Kim Ân cung cấp. Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trường. Kết quả khảo sát nghiên cứu phân tích các thông tin trên thị trường, giá trị của bất động sản được xác định bởi hai phương pháp khác nhau đó la phương pháp so sánh và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu đối với bất động sản (Ngôi nhà 560 - Đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội ) theo phương pháp so sánh là 8 581 triệu đồng. Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu đối với bất động sản (Ngôi nhà 560 - Đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội ) theo phương pháp vốn hóa trực tiếp là 10 641 triệu đồng. 2. Kết luận : Căn cứ vào thông tin thực tế hiện nay trên thị trường bất động sản tại khu vực đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – 13 Hà Nội, thông tin giao dịch bất động sản mua- bán và cho thuê bất động sản văn phòng. Kết quả yhẩm định giá được xác định theo phương pháp so sánh. Tổng giá trị thị trường toàn quyền sở hữu đối với bất động sản (Ngôi nhà 560 - Đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội ) là : 8 581 triệu đồng ( Tám tỷ năm trăm tám mươi mốt triệu đồng ) 14