MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm, là một vấn đề cấp thiết được đặt lên hàng đầu. Ngày nay cùng với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn. Khi dân số tăng nhanh thì nhu cầu về lương thực, nhà ở, nhu cầu đất đai cho phát triển xã hội ngày càng lớn trong khi đó tổng các loại quỹ đất sử dụng vào các mục đích không thể tăng lên. Vì vậy, để sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất và khắc phục những tiêu cực trong quan hệ sử dụng đất thì cần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính trong đó có công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần được chú trọng và phải tuân theo những quy định mà pháp luật đất đai ban hành. Theo Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Như vậy, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất hợp pháp nhằm thiết lập mối quan hệ giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cũng như để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn... để đầu tư sản xuất kinh doanh cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước và là cơ sở để xử lý các trường hợp tranh chấp về đất đai. Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước quản lý tài nguyên đất một cách chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng từ đó lập ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, hiệu quả. 1 Bảo Lâm là một huyện thuộc cao nguyên Di Linh - Bảo Lộc nằm giữa thành phố Bảo Lộc và huyện Di Linh, huyện là một trong bốn địa phương được đánh giá là có tiềm năng nhất của tỉnh Lâm Đồng nên nơi đây đã thu hút ngày càng nhiều các dự án đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, dịch vụ và du lịch. Đất đai là vấn đề được quan tâm hàng đầu, nó làm nền tảng cho xây dựng và quyết định sự phát triển của huyện. Với điều kiện kinh tế xã hội phát triển như vậy đời sống vật chất được nâng lên rất đáng kể, theo đó nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng cao dẫn đến nhiều trường hợp biến động đất đai xảy ra, các mối quan hệ đất đai thay đổi làm cho đất đai có giá trị và trở nên khan hiếm hơn. Mặt khác cũng gây áp lực không nh đối với tình hình quản lý và sử dụng đất. Để công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện nhanh chóng và nghiêm túc theo đúng quy định của pháp luật. Xuất phát từ thực tế nêu trên, em xin thực hiện đề tài: “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng từ năm 2016 đến tháng 05/2017”. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Lĩnh vực đất đai cũng như công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là mối quan tâm của những người đã và đang trong ngành quản lý đất đai nói chung. Chính vì vậy, có rất nhiều đề tài về công tác này. Việc nghiên cứu các tài liệu liên quan đến đề tài có ý nghĩa rất quan trọng. Nó là tiền đề cho quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu. Đề tài thứ nhất: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng” luận khóa tốt nghiệp của Ngô Duy Linh trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh năm 2013. Nội dung chính của đề tài là đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội trên địa bàn huyện, đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, đánh giá công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Và những tồn tại trong công tác cấp Giấy chứng nhận cũng như đề xuất các giải pháp giúp công tác cấp Giấy chứng nhận được hoàn thiện hơn. Đề tài đã nêu rõ tình hình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó đã thấy rõ những điểm tồn tại trong quá trình thực hiện nhưng chưa đề cập đến vấn đề của đề tài đang nghiên cứu đó chính là phân loại hồ sơ và công tác xử lý hồ sơ. Đề tài thứ hai: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu 2 nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” luận văn thạc sĩ của Bùi Thị Thúy Hường trường Đại học khoa học tự nhiên Hà Nội năm 2015. Nội dung chính của đề tài là đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai. Đề tài đã phân tích mối quan hệ giữa quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Thanh Oai. Đồng thời đề tài cũng đưa ra được những ưa điểm và hạn chế trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Đề tài thứ 3: “ Đánh giá thực trạng kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Cao Lộc tỉnh Lạng Sơn” tiểu luận tốt nghiệp của Đinh Thị Thanh Nhàn trường Đại học Tài nguyên & Môi trường Hà Nội năm 2014. Đề tài đã nêu rõ tình hình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận cũng như tổng hợp cụ thể kết quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận qua các năm từ 2012 đến 2014. Bên cạnh đó đã thấy rõ những điểm tồn tại trong quá trình thực hiện nhưng chưa đề cập đến vấn đề của đề tài đang nghiên cứu đó chính là phân loại hồ sơ và công tác xử lý hồ sơ. Nhìn chung, các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu: - Mục tiêu nghiên cứu: + Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. - Nhiệm vụ nghiên cứu: + Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận. + Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại huyện Bảo Lâm. + Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại huyện Bảo Lâm. 3 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: + Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. + Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai. + Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận. + Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận. - Phạm vi nghiên cứu: + Phạm vi không gian: Tại huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng. + Phạm vi thời gian: Từ năm 2016 đến tháng 05 năm 2017. + Phạm vi nội dung: Tìm hiểu và nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quy trình xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập số liệu: Cụ thể trong đề tài này sử dụng phương pháp thu thập và xử lý số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu và các văn bản có liên quan. - Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu địa chính để xem những hồ sơ nào đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận và những hồ sơ nào không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, thống kê số liệu về tình hình cấp giấy cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bảo Lâm. Thống kê về kết quả đăng ký biến động đất đai, thể hiện số liệu qua hệ thống bảng biểu và phân tích số liệu. - Phương pháp so sánh: Cụ thể là so sánh số liệu qua các năm để rút ra những kết luận và so sánh việc thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa bàn có tuân thủ đúng với quy định của pháp luật hay không, từ đó nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích, phân loại từng hồ sơ phục vụ cho xử lý hồ sơ trên cơ sở đó thấy được những thuận lợi khó khăn. Phân tích các số liệu về tình hình cấp Giấy chứng nhận và đăng kí biến động. Từ đó làm cơ sở tổng hợp vấn đề xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận. 6. Ý nghĩa của nghiên cứu: Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và 4 nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả. 7. Bố cục của luận văn: Nội dung của luận văn gồm có: Mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng. Kết luận. Danh mục tài liệu tham khảo. 5 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1. Các khái niệm chung Công tác đăng ký đất đai là nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dụng đất. Trong tình hình hiện nay, để quản lý chặt chẽ quỹ đất, hướng người sử dụng tới việc khai thác, quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, hợp lý thì công tác đăng ký đất đai là một vấn đề cấp thiết. Đăng ký đất đ i là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, trong quá trình vận động và phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến những biến động đất đai ngày càng đa dạng, vì vậy ĐKĐĐ không dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Vì vậy ĐKĐĐ được chia làm: Đăng ký đất đ i lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận QSHNƠ và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng… Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành ĐKĐĐ ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập. Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính; Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai; Sổ theo dõi biến động đất đai; Bản lưu Giấy chứng nhận. Theo Luật đất đai, Luật nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, TSKGLVĐ”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Với tư cách đó, người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi trong việc sử dụng 6 đất của mình, đồng thời phải thực hiện những nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai. Theo quy đinh tại Điều 166 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền chung bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Bên cạnh những quyền lợi được hưởng thì người sử dụng đất cũng có những nghĩa vụ cần thực hiện đối với Nhà nước. Điều này được quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013 như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; Thực hiện kê khai ĐKĐĐ; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng. Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được trao cho UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Theo đó, UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho nhóm chủ thể mà UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất (tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao) và UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhóm chủ thể mà UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam). Tuy nhiên, có một số lưu ý trong cơ chế ủy quyền đó là UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho những chủ thể thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của mình. Trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận cho chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu sử dụng đất tại Việt Nam với vai trò thực hiện các dự án đầu tư thì thẩm quyền thuộc về UBND cấp tỉnh, nhưng nếu sử dụng đất tại Việt Nam với vai trò là chủ thể th a mãn các điều kiện để được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thì khi cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận QSHNƠ, Giấy chứng nhận 7 quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận QSHNƠ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. 1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai Vị trí và vai trò của đăng ký đất đ i: Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Bằng việc lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận, ĐKĐĐ đã ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật về đất đai. Hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất, được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật; nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất hiệu quả. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với đất đai, trước hết phải nắm chắc các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai. Tất cả các thông tin đất đai phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Thửa đất là đơn vị nh nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Chỉ có thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất,... Nhà nước mới nắm chắc được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh 8 thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai ĐKĐĐ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ mục tiêu thực hiện các nội dung nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai. Do vậy để đảm bảo thực hiện ĐKĐĐ với chất lượng cao nhất đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật và pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận, trước hết đòi h i phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,... Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua ĐKĐĐ, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện, kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất được giao và trở nên có hiệu quả thiết thực trong thực hiện quản lý đất đai. Vị trí và vai trò của cấp giấy QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ: Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng như cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ của họ. Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai, nó không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi, Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa. Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. 1.1.3. Lƣợc sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật đất đai 2003 đến nay Công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật đất đ i 2003 đên trước Luật đất đ i 2013 có hiệu lực: Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ này 01/7/2004 trên cơ sở quán triệt nội dung và tinh thần Nghị quyết Trung ương 7 của Đại hội Đảng lần 9 thứ IX và chính sách quản lý đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong đó, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là thể hiện sự thay đổi nhiều nhất. Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan đã thể hiện quan điểm đổi mới khá rõ nét về vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ như thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, rút gắn thời gian, điều kiện về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận dễ dàng hơn. Trong giai đoạn này, Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường được ban hành quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, loại giấy trên có màu đ nên thường được gọi “sổ đ ”. Như vậy, “sổ đ ” ra đời theo Luật đất đai 2003 đã thay thế cho: Giấy chứng nhận QSDĐ – giấy đ , thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở - giấy hồng, thuộc ngành Xây dựng; Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính đã tồn tại trước đó, thống nhất chung một mẫu giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng lại vướng phải một số vướng mắc, đó là: Thứ nhất, số lượng Giấy chứng nhận QSDĐ mà một người sử dụng đất có được sẽ tăng lên. Đối với người sử dụng một diện tích đất bao gồm nhiều thửa, nếu trước đây, họ chỉ cần một giấy đ cũ (mỗi giấy chứng nhận được ghi nhiều thửa), thì nay mỗi thửa đất được cấp riêng một giấy (Giấy chứng nhận được cấp cho từng thửa). Thứ hai, người sử dụng đất từ chỗ được thừa nhận QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, có thể sẽ chỉ còn QSDĐ sau khi được cấp “sổ đ ” do việc chuyển QSDĐ. Do “sổ đ ” chỉ ghi nhận tài sản trên đất chứ không công nhận quyền sở hữu. Chính những vướng mắc này đã dẫn đến sự tranh chấp giữa các cơ quan quản lý có thẩm quyền liên quan, cụ thể là Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với vấn đề thừa nhận quyền sở hữu tài sản. Do đó, một loại giấy chứng nhận nữa được ra đời, đó là Giấy chứng nhận QSHNƠ, quyền sở hữu công trình xây dựng do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ. Mọi việc lại quay về thời điểm ban đầu với sự tồn tại của hai loại giấy tờ là “ sổ hồng” và “sổ đ ”. Bên cạnh đó, giai đoạn này Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ được ban hành. Nghị định này quy định bổ sung về một số trường hợp cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận QSHNƠ và đất ở, một số trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, quy định về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất; về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và giải quyết những khiếu nại về đất đai. Với việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 và sự ra đời của Nghị định 88/2009/NĐ-CP, ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đã thống nhất chung một mẫu giấy chứng 10 nhận trên toàn quốc, xóa b đi mẫu “sổ đ ” và “sổ hồng” trước đây. Theo Nghị định này, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Nếu thửa đất có nhiều chủ sử dụng, nhiều chủ sở hữu nhà ở và TSKGLVĐ thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng chủ sử dụng, từng chủ sở hữu nhà ở và TSKGLVĐ. Nghị định 88/2009/NĐ-CP cũng quy định các loại Giấy chứng nhận cũ vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới khi người sử dụng đất có nhu cầu và được miễn lệ phí. Tại Nghị định, trình tự đăng ký cấp Giấy chứng nhận cũng được quy định cụ thể như sau: Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. UBND xã, thị trấn xác nhận vào đơn đề nghị đăng ký cấp Giấy chứng nhận, xác nhận về nguồn gốc tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch. Sau đó thực hiện niêm yết công khai kết quả trong vòng 15 ngày. Khi thực hiện xong quá trình niêm yết, UBND xã, thị trấn gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện để thực hiện các công việc theo quy định. Đối với những trường hợp cần thiết, Văn phòng đăng ký QSDĐ tiến hành xác minh thực địa đồng thời kiểm tra hồ sơ gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND cùng cấp ký cấp Giấy chứng nhận. Cuối cùng trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Về thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 50 ngày; không quá 30 ngày đối với trường hợp cấp đổi mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp lại Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận không có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì quy định không quá 20 ngày. Tiếp đó, sự ra đời của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đã cụ thể hóa những quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ giai đoạn này. Từ Luật đất đai 2003 đến trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, tại địa bàn huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo tinh thần của Quyết định số 2513/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của UBND tỉnh Lâm Đồng về việc công bố thủ tục hành chính mới, thủ thục hành chính được sửa đổi, bổ sung, bị bãi b lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Lâm Đồng. Nhìn chung, trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003 cũng như qua các lần sửa đổi bổ sung công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cũng đạt được nhiều hiệu quả tích cực nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những bất cập, những vướng mắc do đó thông qua việc tổng hợp đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai 2003 và nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế phù hợp, Luật đất đai 2013 ra đời thay thế cho Luật đất đai 2003. Công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật đất đ i 2013 có hiệu lực đến n y: 11 Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thể hiện sự đổi mới về chính sách đất đai. Luật đất đai 2013 đã có nhiều thay đổi quan trọng, trong đó thể hiện sự thay đổi lớn về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Luật đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thể hiện quan điểm đổi mới rõ nét thủ tục hành chính về đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận đơn giản gọn nhẹ hơn đồng thời rút ngắn thời gian so với Luật đất đai 2003. Đến nay, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện dựa vào một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 có liên quan như sau: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. Nghị định này đã quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê nước mặt, đồng thời cũng quy định một số điều khoản của Luật đất đai về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tại Nghị định, công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được quy định cụ thể thông qua việc quy định về trình tự, thủ tục cũng như thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn hoặc Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ. UBND xã, thị trấn kiểm tra hồ sơ, niêm yết kết quả không quá 15 ngày sau đó chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện các công việc theo quy định. Sau đó chuyển hồ sơ tới Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND huyện ký cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Tại nghị định này, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được rút ngắn so với thời gian quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ – CP trước đây chẳng hạn như đối với đăng ký , cấp Giấy chứng nhận là không quá 30 ngày; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày… Để góp phần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong vấn đề ĐKĐĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ngày 19/05/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành một số Thông tư: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT liên quan đến Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Tại Thông tư, có một số điểm mới chẳng hạn như quy định và hướng dẫn cụ thể hơn các nội dung thể hiện trên Giấy chứng nhận, bên cạnh đó quy định thêm các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra còn một số nội dung mới quan trọng kèm với phụ lục hướng dẫn cũng được ban hành kèm trong Thông tư. Thông tư này ra đời thay thế cho Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT, Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ và Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ trưởng 12 Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT liên quan tới hồ sơ địa chính. Thông tư này quy định về thành phần hồ sơ địa chính, thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cũng như việc lập, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính. So với Thông tư 29/2007/BTNMT việc ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về Hồ sơ địa chính có nhiều thay đổi nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đặc biệt là những quy định về Hồ sơ địa chính số đáp ứng nhu cầu tra cứu thông tin nhanh chóng và chính xác. Thông tư 25/2014/TT - BTNMT quy định chi tiết từ nội dung, mục đích thành lập bản đồ địa chính đến các ký hiệu, phương pháp, kỹ thuật thành lập bản đồ địa chính… Thông tư này được ban hành thay thế cho thông tư số 55/2013/TT-BTNMT ngày 30/12/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thành lập bản đồ địa chính. Hiện nay, tại địa bàn huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được thực hiện theo quy định của Quyết định 2029/QĐ-UBND ngày 23/09/2015 về việc bổ sung thủ tục hành chính mới; thủ tục hành chính bãi b lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng thay thế cho Quyết định số 2513/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của UBND tỉnh. Gần đây nhất, theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chính phủ đã ban hành nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Cụ thể, Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nội dung của Nghị định này có nhiều điểm mới, kì vọng sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGVĐ. Theo đó, Nghị định 01 cho phép những trường hợp người dân mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 được hợp thức hóa, cấp giấy chứng nhận. Nghị định này cũng cho phép Sở Tài nguyên & Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng ĐKĐĐ cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận…Bên cạnh đó, quy định thời gian thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai được rút ngắn và mở rộng một số trường hợp được cấp QSDĐ. 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13 1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Để công tác ĐKĐĐ thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai cần tuân thủ các nguyên tắc ĐKĐĐ. Có 4 nguyên tắc ĐKĐĐ: Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ, nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai và nguyên tắc chuyên biệt hóa: Thứ nhất là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán, chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa đăng nhập vào sổ ĐKĐĐ. Thứ hai là nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký. Bên cạnh đó, nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ ĐKĐĐ được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, nguyên tắc chuyên biệt hóa có hàm ý rằng trong ĐKĐĐ, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được quy định cụ thể tại Điều 98 Luật đất đai 2013. Theo đó, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Nếu thửa đất có nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu nhà ở, TSKGLVĐ thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng chủ sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, TSKGLVĐ, có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Giấy chứng nhận được cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. Cấp Giấy chứng nhận chung cho cả vợ chồng, trừ trường hợp có th a thuận ghi tên một người (hoặc Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ tên một người thì được cấp đổi ghi cả họ tên vợ chồng nếu có yêu cầu). Đối với trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Bên cạnh đó, trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 99 của Luật đất đai 2013. 1.2.2. Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14 Điều kiện đăng ký đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 95 Luật đất đai 2013 gồm điều kiện đăng ký đất đai lần đầu và điều kiện đăng ký đất đai biến động. Đăng ký lần đầu được thực hiện đối với các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng, đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký và trường hợp nhà ở, tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký. Đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi như: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên. Đối với trường hợp thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số liệu, địa chỉ thửa đất, thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích, thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyển QSDĐ, QSHNƠ & TSKGVĐ của vợ hoặc chồng thành tài sản chung… là một số trường hợp được đăng ký biến động. Có thể nói, không phải tất cả các trường hợp sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận mặc dù quyền chung của người sử dụng đất được xác định tại Điều 166 Luật đất đai 2013 một trong những quyền chung đó là “Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ”. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận mà phải có đủ điều kiện để được cấp giấy. Cụ thể, việc được cấp hay không được cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc rất quan trọng vào giấy tờ người sử dụng đất có, vào thời điểm sử dụng, đất có tranh chấp hay không, quy hoạch sử dụng đất như thế nào... Thứ nhất, nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ được cấp qua các thời kỳ lịch sử tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 thuộc “chính chủ” và không có có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Thứ hai, trường hợp người sử dụng đất có một trong các giấy tờ được cấp qua các thời kỳ lịch sử tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng “không thuộc chính chủ”, đất không có tranh chấp nhưng có hợp đồng mua bán hoặc để thừa kế, tặng cho thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Thứ ba, hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoăc Quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng 15 nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Thứ năm, người sử dụng đất không có bất cứ một loại giấy tờ nào về QSDĐ mà đất sử dụng ổn định có xác nhận của UBND cấp xã (sử dụng với cùng mục đích và ổn định từ thời điểm sử dụng), lâu dài (căn cứ dựa trên các mốc thời gian: ngày 18/12/1980, ngày 15/10/1993, ngày 01/7/2004, ngày 01/7/2014), đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận. Một số trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 99 Luật đất đai như sau: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013; người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị mất. 1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Để công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện chính xác, nhanh chóng, đạt hiệu quả cao, đáp ứng yêu cầu công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngoài việc xác định trách nhiệm của người sử dụng đất thì trách nhiệm của các cơ quan liên quan được quy định như sau: Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã: 16 Trường hợp ĐKĐĐ thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký hoặc xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch. Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký hoặc xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ. Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính thì UBND xã thông báo cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp. Đồng thời, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất trụ sở UBND xã trong vòng 15 ngày. Xem xét ý kiến phản ánh về nội dung công khai, gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ. Đối với Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ: Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp trong trường hợp cần thiết, trích lục bản đồ địa chính, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có). Gửi số liệu địa chính đến Cơ quan Thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được ghi nợ theo quy định. Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và Môi trường ký cấp giấy chứng nhận; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng: Kiểm tra hồ sơ đăng ký và trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ để trao giấy chứng nhận cho người dân. Đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện: Ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ &TSKGLVĐ và đồng thời chuyển giấy chứng nhận cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ. 1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Trước tiên, người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ đề nghị ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận tại hai bộ phận là: UBND cấp xã và Văn phòng ĐKĐĐ. Nơi chưa thành lập Văn phòng ĐKĐĐ thì Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện 17 tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam.  Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã: UBND xã kiểm tra hồ sơ kèm trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp hoặc thông báo cho Văn phòng ĐKĐĐ trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính. Đối với trường hợp người sử dụng đất đề nghị ĐKĐĐ, đăng ký tài sản gắn liền với đất thì UBND cấp xã xác nhận hiện trạng so với nội dung mà người sử dụng đất đã kê khai hoặc xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp ra sao có phù hợp với quy hoạch không nếu người sử dụng đất không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp người sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch... Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐKĐĐ. Tiếp đó, UBND xã tiến hành niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ và kết thúc quá trình niêm yết trong vòng 15 ngày.  Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng ĐKĐĐ: Văn phòng ĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc theo quy định. Đối với một số trường hợp, Văn phòng ĐKĐĐ gửi hồ sơ cho UBND xã để lấy ý kiến xác nhận. Ngoài ra, trong trường hợp cần thiết cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ cần tiến hành xác minh thực địa. Các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng ĐKĐĐ chuyển thông tin địa chính sang Cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính , trừ những trường hợp không phải nộp hoặc được ghi nợ theo quy định. Đối với trường hợp đăng ký biến động, Văn phòng ĐKĐĐ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Mặc khác, nếu phải cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng ĐKĐĐ lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận. Sau khi đã thực hiện các công việc trên Văn phòng ĐKĐĐ chuẩn bị hồ sơ cùng Giấy chứng nhận đã in chuyển Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND huyện cùng cấp ký Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, Văn phòng ĐKĐĐ cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Trường hợp đăng ký biến động thì chỉnh lý, cập nhật biến động. Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi cho UBND xã với trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính 18 - Cơ quan có thẩm quyền quyết định: + Sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp đăng ký biến động mà phải cấp Giấy chứng nhận. + Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ. - Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được ủy quyền hoặc phân cấp thực hiện: Không. - Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. - Cơ quan phối hợp: Ủy ban nhân dân cấp xã, Cơ quan Thuế, Kho bạc. Thành phần hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu (1) Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (theo mẫu). (2) Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ. (3) Một trong các giấy tờ về QSHNƠ đối với trường hợp tài sản là nhà ở. (4) Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở (bản sao giấy tờ đã có chứng nhận hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính). (5) Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đối với trường hợp chứng nhận tài sản rừng sản xuất là rừng trồng. (6) Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu cây lâu năm đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm. (7) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). (8) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản th a thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế. - Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất kèm danh sách công khai tại địa phương sau 15 ngày. Thành phần hồ sơ đăng ký biến động (1) Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (Mẫu số 10/ĐK – trường hợp đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận) (2) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định. 19 Trường hợp người thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế. (3) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. (4) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất. (5) Trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp thì bên nhận chuyển nhượng kê khai và cam kết tổng diện tích đất nông nghiệp đã nhận chuyển nhượng đang sử dụng để xác định hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; trường hợp nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa thì bên nhận chuyển nhượng phải có văn bản chứng minh hộ gia đình, cá nhận thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. (6) Trường hợp bên chuyển nhượng là đồng bào dân tộc thiểu số thì phải có văn bản xác nhận đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của UBND tỉnh. (7) Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. (8) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính. Số lƣợng hồ sơ: 01 bộ Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Quy định về thời gian thực hiện thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quy định cụ thể theo Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Mỗi thủ tục đăng ký được quy định một thời gian tối đa cụ thể khác nhau để thuận lợi giải quyết hồ sơ, nhưng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. UBND mỗi địa phương được quyền quy định thời gian ngắn hơn trong giải quyết hồ sơ đăng ký tại địa phương so với thời hạn luật định. Trong một số trường hợp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai có thể tăng thêm, cụ thể: không quá 15 ngày làm việc đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Tiểu kết chƣơng 1 Nội dung chương 1, luận văn đã làm rõ các khái niệm, các nguyên tắc, điều kiện cũng như trình tự, thủ tục trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Bên cạnh đó, cũng đã lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật đất đai 2003 đến nay, nó đã gắn bó với sự phát triển của đời sống kinh tế - xã hội và sự đổi mới, tiến bộ của các chính sách 20